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新手房客簽約指南,帶你走出簽約陷阱!

野生的D編

2020-09-19 11:48:34

房東 知識 租賃契約 租賃契約2.0 法規 房客
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新手房客簽約指南,帶你走出簽約陷阱!

終於找到滿意的房子,也談好要簽約,但第一次進行租屋簽約,應該注意些什麼呢?

身為租屋新手,租賃合約的條文往往藏有許多陷阱,為了避免日後發生糾紛、法院訴訟、甚至是賠償,租屋簽約時就需注意以下這幾點!

這次租租通DDROOM整理了一些容易遺漏的合約細節,以及房客們常見的簽約疑問,不管你是不是租屋新手,都可以參考這篇指南喔~

租屋簽約|關於房屋所有權

請確定出租者「是否為房屋的所有權人」,根據租屋新制,可要求對方出示房屋權狀和身份證資料,如果沒有權狀,也可請他提供一年內的房屋稅單,確認稅單上的納稅義務人是不是同一個人。

如果遇到出租人是二房東的情況,則需注意對方「是否取得原屋主同意轉租」的證明文件。根據租賃住宅市場發展及管理條例》第9條規定,必須經過屋主(大房東)的同意,二房東才能將住宅的全部或一部分轉租。

如果房客向未取得轉租同意的二房東簽約,日後若屋主想終止合約時,是可以根據《民法》第767條來收回房屋的喔!而且遇上設備損壞時,可能也會發生大房東與二房東修繕責任不明的情形,房客也只能向二房東尋求賠償。

租屋簽約|關於押金與租金

通常在租屋簽約時,房客需支付一筆押金作為擔保,若房客欠租、造成設備損壞、提前解約等違約情形,房東可以從中扣除。當然,在退租後也須將押金退回給房客。

而根據《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》規定,押金不可以超過兩個月的房租金額,如果押金超出應付的金額,房客可以向房東要求抵付租金!

談好了房租,每個月卻多出管理費、瓦斯鍋爐、垃圾清運、網路第四台、公共空間維護......等額外費用,怎麼跟當初說的不一樣?建議房客在簽約時,就先和房東釐清房租涵蓋的範圍,也可以商量每月房租的支付方式、最晚繳納的期限,較能減少糾紛。

租屋簽約|關於合約的細節

有時因為通勤、工作轉調、臨時事件、甚至是住起來和想像中的不同,房客會有提前解約的需求,但若合約沒有特別規定時,應該怎麼辦才好?

在正常情況下,房客若想提前結束合約,應在90天或是3個月內向對方提出書面通知,否則最高需付1個月房租金額的違約金!

但若是因為某些特定因素如:

1.房屋需修繕而房東在期限內皆未處理

2.房屋結構危及居住安全

3.不可抗力因素導致房屋無法居住

4.房客因疾病或意外而需長期療養

5.房客死亡而繼承人主張終止合約

房客就可以提前解約,而且房東不得要求賠償。

房客也需注意合約的條文細節,若是規定房客「不得遷入戶籍」、「不得申報租賃費用支出」、「應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔」就屬違法!

想知道更多合約不得記載的事項,可以參考行政院的《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》,如果不知道該如何立約、怕租約有問題,租租通DDROOM也有提供「定型化契約」喔!

合約拿去公證,是像結婚那樣公開透明,像極了愛情?當然不是!

其實沒有公證的合約也是合法的,重點在於公證後可以「取得強制執行」的法律效力,若有一方違反合約(如房客積欠房租、房東不退回押金),就不必再經過訴訟程序,直接到法院民事執行處申請強制執行。

租屋簽約|合約務必看仔細

房客在簽約時,務必要仔細審閱合約的內容,別因為害羞或是求快而草草完成簽約,一旦發現籠統模糊的條文,請要求房東解釋清楚,把更新事項註記在合約中,並且雙方都要簽名以示同意。

當然,若是發現不合理的條文時,可以用委婉的態度詢問房東,或是告知對方此條文恐怕有違法的疑慮,房東也比較願意改善喔!

說到底,簽約只是一時的,日後居住的人可是你!下次找房、簽約之前先了解相關知識、仔細閱讀合約,不僅能夠減少糾紛,維護自己的權益,何樂而不為呢?

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