租屋租到凶宅怎麼辦?如何避免、處理解約一次告訴你

租租通DDROOM

2022-05-30 11:47:10

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租屋租到凶宅怎麼辦?如何避免、處理解約一次告訴你

凶宅人人都怕,租屋前發現還可以不租了,但如果是簽約完入住發現有「異狀」,租客應該怎麼辦呢?今天租租通要教大家辨識「何謂凶宅」、發現「租到凶宅」時的正確處理方法,以及「避免租到凶宅」的辦法!

什麼是凶宅?

法律上認定的凶宅跟大家想的有點不一樣,可能大家會認為有人在屋內死亡,就算是凶宅。但其實並非如此!凶宅範圍的認定可以分成兩種:一種是法院實務認定,另一種是內政部函釋,接下來介紹兩種之間的差別。

法院實務認定:

凶宅是指「曾發生非自然身故情事之房屋」(例如被殺、自殺、一氧化碳中毒等「非正常因素」導致死亡),且應包括事件發生的經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等等因素來判定。也就是説,死者最初的求死行為發生在哪一戶,那一戶就是凶宅。

內政部函釋:

限於「賣方產權持有期間」,並且符合兩種條件之一,

①在「專有部分」曾發生凶殺或自殺之事實,並陳屍在專有部分。例如:在屋內燒炭自殺死亡。

或是

②雖然不是陳屍在專有部分,但在專有部分有求死而且致死的行為。例如:從10樓跳樓,掉到2樓陽台(專有部分)死亡,這樣2樓跟10樓都是凶宅。

  • 專有部份:在使用上有獨立性,其他人不能任意進出及使用的部分,例如自家的房間、附屬陽台。
  • 共用部分:專有部分以外的附屬建築,例如公設、屋頂或其他住戶可共同使用的部分。
  • 約定專用部分:共用部分經所有住戶約定,供特定區分所有權人使用的部分,例如:大樓的某空地原本可供大家使用,但經過住戶約定只讓某特定人或住戶使用,如地下室車位,一樓前院或地下室。
  • 約定共用部分:專有部分經約定,供大家共同使用的部分。例如某住戶所有並持有的走道,經大家約定要提供給大家共同使用,例如騎樓。

那應該聽誰的呢?

以法院實務認定為主!由於內政部的函釋在法律位階上屬於「行政規則」,並不具有拘束法官的效力,因此僅供法官裁判時參考的資料而已。

租到凶宅怎麼辦?可以解約嗎?

先不論是怎麼發現租的房子是凶宅,現在租賃專法已規定房東,在出租房屋時有告知租客「是否有發生非自然死亡事故」的義務(需註記在租賃物標的現況確認書內),如果出租人違反告知的義務,承租人便有明確的法律依據可以對出租人解除契約並請求賠償。

擷取自內政部《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》,附件之租賃標的現況確認書。
擷取自內政部《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》,附件之租賃標的現況確認書。

如何避免租到凶宅?

解釋完凶宅的定義和範圍,那麼該如何避開凶宅呢?在找房子之前不妨先到網路搜尋,像是台灣凶宅網、各家房仲業者的資料庫,或是區域FB社團查詢。當然也該在看房、簽約時向房東確認,若仍有疑慮,也可以詢問附近鄰居,甚至是派出所。

最後,無論再多麼搶手的房子,都別急著馬上簽約,請善用住宅租賃契約的三天「契約審閱期」,仔細檢查租約是否有不合理條款,以免入住後才發現成為冤大頭。

雖然對凶宅的觀感因人而異,也許你不信鬼神,或是看上凶宅普遍低價的特質,但最重要的還是要讓租客有「知的權利」。下次找房前務必要多看、多聽、多詢問,並在契約審閱期間仔細檢查租約,才能有效避免糾紛!

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