為了補足社會住宅數量，政府鼓勵房東把手上的房子交給政府委託的租賃住宅服務業者出租、管理，這就是「社會住宅包租代管」。
「中央社會住宅包租代管第 5 期計畫」2025 年 10 月 1 日已經上路，這次涵蓋全台 19 個縣市，租約也可以一次簽 1～3 年。各縣市什麼時候開始收件、有哪些業者和房源，還是要看當地政府和業者的公告。
包租代管到底是什麼？房東、租客各有什麼好處？一般人也能申請嗎？第 5 期又多了哪些新規定？租租通整理成懶人包，讓你一次看懂。
❓ 2026 年第 5 期有什麼新變化？
先講重點，跟前幾期比起來，第 5 期主要改了這幾件事：
🔸 全台 19 縣市都能申請：共有 118 家租賃業者參與。
🔸 租約可以一次簽 1～3 年：代管也能一次簽好幾年，不用每年重簽，住起來更安心。不過要簽幾年，還是房東和租客自己談，不是每個案子都會簽滿 3 年。
🔸 修繕補助變多：看你選包租還是代管、租給誰，補助不一樣。包租每年最高 1 萬～3 萬元，代管每年最高 8,000～1 萬元。最高的 3 萬元，是給接長者、身障者「換居」的包租房東。
🔸 新增育兒安全設施補助：新婚或有小孩的家庭，透過包租代管租屋，每個租約年度最高補 6,000 元，最多補 3 年，可以拿來裝防墜、防撞、防燙這些安全設施。
🔸 長者、身障者換屋有加碼：符合換居條件的人，搬家費最高補 1 萬元；如果新家租金比較貴，政府再幫你補差額的一半，每月最高 5,000 元，最多補 3 年。
🔸 公證費補助看租期：租約簽越久，公證費能補的越多，最高 13,500 元。
❓ 什麼是社會住宅包租代管？
政府推的社會住宅主要有兩種：
1.新建社會住宅：政府或民間直接蓋房子，用政府訂的租金出租。
2.包租代管：用市場上現有的房子，由政府委託的業者幫忙媒合、出租和管理，租金和租客資格都有規定。
❓ 「包租」和「代管」差在哪？
1.包租：業者先跟房東把房子租下來，再轉租給符合資格的租客，後續也由業者管理。房租由業者每個月付給房東，房東不用煩惱空屋，也不用自己收租。
2.代管：業者是房東的「代理人」，幫房東找租客、簽約、管理，但租約是房東和租客直接簽。
簡單說：
包租＝業者先跟房東租下來，再轉租給租客
代管＝房東自己出租，業者幫忙管
❓ 房東、租客都可以申請嗎？
房東：一般住宅大多能參加
房東必須是房子的所有權人，個人或公司都可以。房子要符合這些條件：
1.建物用途、房屋稅籍都要符合計畫規定。
2.頂樓加蓋、違建這類沒有保存登記的房子不行。
3.政府蓋的社會住宅不能再拿來參加。
4.要整間出租，不能隔間分租。
5.房子只能拿來住，不能拿去做生意。
6.要裝好住宅用火災警報器和滅火器。
7.租客不能是房東的直系親屬。
已經在出租中的房子也可以加入，只要現在的租客符合資格，重新簽約就行。
提醒：房子能不能加入，不是看房屋稅是不是住家用就好，還會一起審建物用途、稅籍和土地使用。
租客：不限弱勢，一般人也「可以」申請
不一定要是弱勢族群，一般家庭也能申請。基本上要符合這幾點：
1.自己和家人在當地沒有房子。
2.家庭所得、財產在標準以下。
3.審查時會看申請人、家人的身分和戶籍。
想跟朋友合租（共住）也可以，每個人分開審資格，租金大家平均分攤。
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❓ 政府給了哪些優惠？
包租代管的優惠一般簡稱 「333」：3 稅有減免、3 費有補助、3 年有服務。
房東可以拿到的優惠
1. 綜合所得稅少繳 每間房子每月租金 1 萬 5 千元以下的部分不用繳綜所稅；超過的部分，還可以先扣掉 60% 當費用再算稅。這項優惠主要是給個人房東。
2. 房屋稅、地價稅減免 各縣市自己訂，每個地方不一樣，有些縣市會給優惠稅率或直接減免，實際以房子所在縣市的規定為準。
3. 修繕補助 補多少，要看你選包租還是代管、租給一般戶還是弱勢戶：
🔸 包租：一般戶每年最高 10,000 元，弱勢戶每年最高 15,000 元
🔸 代管：一般戶每年最高 8,000 元，弱勢戶每年最高 10,000 元
如果是包租，又剛好接到長者、身障者從自己房子搬來的「私宅換私宅」換居案，修繕補助每年最高可以拿到 30,000 元。
4. 公證費補助 包租的轉租約一定要公證；代管的租約，房東和租客可以自己討論要不要公證。有公證的話，公證費可以申請補助，租期越長補越多：
🔸 台北市、新北市：1年以內最高4,500 元，1～2 年最高 9,000 元，2～3 年最高 13,500 元
🔸 其他縣市：1年以內最高3,000 元，1～2 年最高 6,000 元，2～3 年最高 9,000 元
一份租約補一次，不是房東、租客各領一份。
5. 居家安全保險補助 包租原則上要保居家安全險，代管的房東想保也可以，保費每年每間最高補 3,500 元。
6. 不用付服務費 市面上的包租代管，通常要付管理費、媒合費，或是租金要打折給業者；參加政府的社宅包租代管，業者的服務費由政府出，房東不用另外付。
租客可以拿到的優惠
1. 租金有上限，房東不能亂喊價 包租代管的租金是政府評定的，不能超過各縣市的上限（見下方「租金怎麼訂？」）。車位、水電瓦斯、管理費另外算。
2. 業者幫你申請 300 億租金補貼 包租代管的租客，可以申請 2026 年（115 年度）300 億元中央擴大租金補貼。簽約後，業者會幫你在系統登錄、送出申請，不用自己跑流程。
不過要注意：能租包租代管，不代表一定拿得到租金補貼。 租補有自己的資格審查，最後有沒有過、能補多少，還是看政府審查結果。
🔸 2026 年婚育家庭的租補還有加碼：
🔸 2025 年底前結婚，在新婚 2 年內：補貼變 1.3 倍
🔸 2026 年起才結婚，在新婚 2 年內：補貼變 1.5 倍
🔸 2026 年起有生小孩的家庭，看家裡有幾個未成年小孩：1 個 2 倍、2 個 2.5 倍、3 個 3 倍
另外，2026 年起沒有保存登記的房子（像頂加、違建）申請租補卡得更嚴。包租代管的房子本來就要合法，比較不會遇到這個問題。
3. 公證費補助 租約有公證，就能申請公證費補助，補多少看租期和所在縣市（見上方表格）。
4. 臨時付不出房租可以申請代墊 遇到突發狀況一時付不出租金，可以透過業者申請政府先幫你墊，最多墊 3 個月，只能用一次。
要注意，代墊不是送你的，之後還是要還。
5. 育兒安全設施補助 符合「青年婚育租屋協助專案」資格的新婚或育兒家庭，透過包租代管租屋，每個租約年度最高補 6,000 元，最多補 3 年。
誰可以申請？
🔸 新婚家庭：2025 年 10 月 1 日（含）以後結婚，而且結婚 2 年內申請。
🔸 育兒家庭：你或另一半有 2025 年 10 月 1 日（含）以後出生或收養、設籍在家裡的小孩，或申請時正在懷孕。
錢可以拿來裝防墜設施、防撞條、防撞地墊、防燙圍欄、插座安全蓋、安全鎖這些居家安全用品。
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❓ 租金怎麼收、怎麼付？
包租：業者跟房東簽包租約，每個月由業者把房租付給房東，再把房子轉租給租客，租客的房租付給業者。對房東來說，就算房子暫時沒租出去，也比較不用擔心沒收入。
代管：房東和租客直接簽約，租期可以一次簽 1～3 年。租客把房租付給房東，或是約定由業者代收再轉給房東。
不管哪一種，都不能一次預收好幾個月的房租，要照租約按月付。
租金怎麼訂？
租金不是房東自己喊價，而是由縣市政府依國家住宅及都市更新中心公告的「租金水準區間表」來評定，簽約租金不能超過各縣市的上限：
車位、水電瓦斯、管理費另外算。
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❓ 社會住宅包租代管的優缺點？
對房東的優點
🔸 租約有公證：房東、租客、業者三方都多一層保障。
🔸 包租不怕空屋：包租約期間由業者付租金，不用自己找租客、擔心房子空著。
🔸 稅可以少繳：綜所稅、房屋稅、地價稅都有優惠。
🔸 政府幫忙出修繕、保險費：修繕有補助，接換居戶的包租房東補更多，保險費也能補。
🔸 有人幫你管：出租、點交、修繕聯絡、日常管理都有業者處理。
對房東的缺點
雖然好處多，還是有一些要考慮的地方：
🔸 租約綁比較久：包租一般要簽 3 年；代管可以簽 1～3 年。
🔸 租金不能自己喊價：租金有政府評定和上限，房子條件好的房東，要自己算算看減稅、補助加起來划不划算。
🔸 代管的空租期要自己扛：代管是房東自己跟租客簽約，沒租出去的時候就沒有租金收入。
🔸 包租不能自己挑租客：包租由業者媒合租客；代管雖然可以自己挑，但租客還是要符合計畫資格。
🔸 房子條件有限制：頂加、違建不能加入，也一定要裝火災警報器和滅火器。
對租客的優點
🔸 租約可以公證：租屋雙方都多一層保障。
🔸 租金有上限，還能申請租金補貼：可以申請 300 億租補，婚育家庭還有加碼。
🔸 有專人管理：修繕、維護、遇到問題都有業者幫忙處理。
🔸 住得更穩：租約可以一次簽 1～3 年，不用每年重簽。
🔸 可以設籍、可以報稅：包租代管的房子可以把戶籍遷進去，房租也能拿來申報租金支出扣除額。
🔸 房子比較有保障：參加計畫的房子都要符合建物和安全規定，比較不會租到違建。
對租客的缺點
🔸 要準備的文件比較多：要審所得、財產、有沒有房子，資料比一般租屋多。
🔸 房源數量有限：熱門地區的包租代管房源很搶手，不一定馬上找得到。
🔸 選擇比較少：房子、租金、資格都有規定，挑房子沒有一般租屋那麼自由。
❓ 社會住宅包租代管適合我嗎？
社會住宅包租代管有減稅、有修繕補助，還有業者幫忙管理。想少花力氣管房子的房東、想住得穩的租客，都很值得考慮。
不過適不適合，還是要看房子條件、租金收入、想簽多久和自己的需求。包租和代管各有優缺點，可以依照自己的狀況來選。
想加入的房東和租客，可以打各縣市政府的市民專線，或洽詢國家住宅及都市更新中心：
🔸社會住宅及包租代管諮詢專線：(02)8979-1799（週一至週五 08:00～12:00、13:30～18:00）
🔸總機：(02)2100-6300
👉 業者名單、各地公會聯絡方式，可到 國家住宅及都市更新中心官網 的「包租代管」專區查詢
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