工業宅是什麼?工業住宅超便宜可以買嗎?合法嗎?會被拆除嗎?

股感知識庫

2023-02-02 15:23:48

工業宅是什麼?工業住宅超便宜可以買嗎?合法嗎?會被拆除嗎? 封面圖

工業宅是什麼?工業住宅超便宜可以買嗎?合法嗎?會被拆除嗎?

(本篇文章經「股感知識庫」授權轉載)

房地產類型很多,有時候不同的權利類型、登記使用用途、都市計畫,也會對於往後在居住、出租甚至是出售上,對你產生種種限制。除了之前提到過的,消費者為了放大自家空間,鋌而走險進行違法加蓋外,建商有時也會為銷售住宅 ,將案件規劃在非住宅區內( 工業宅 、 一般事務所宅 ),造成原本的都市計畫和實際使用上出現矛盾。

只是這樣在非住宅區內的工業宅是可以買的嗎?買了之後需要注意什麼事情呢?趕快跟筆者來看看!

圖片取自/Freepik
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工業宅是什麼?

工業宅顧名思義就是在「工業區」的「住宅」。之前我們有提到過, 土地使用分區是政府用來規範每塊土地可以應用的方式,雖然說還是會留一點彈性,舉例來說部分住宅區是可以有一定比例以下的商業使用的,某些商業區也是可以有一定比例的住宅,所以也才會有住商混合大樓的出現!當然針對這類的混合使用也都會用負面表列的方式來規範,避免兩種使用過度的干擾。

但是,在工業區出現住宅卻不是政府所允許的彈性使用範圍,所以可以說如果你看到住家是位在工業區,那多半都有違法的嫌疑。

工業宅會被拆除?

這些偷偷來的工業宅,大多在使用登記上,是定義為「一般事務所宅」或「其他類型」的商業空間。雖在使用上遊走在法律邊緣,但住宅及辦公/廠辦的建築規格需求不同,建商為了矇混審核,常常會先以正常工廠、廠房的形式取得使用執照,之後再偷偷進行二次施工(二工),把廠房變成住宅。

這邊要提醒,這種與使用執照不相符的裝修改變,都會被視為違法的二次施工,進而被罰款或是拆除喔!

為什麼會有工業宅?

如果從歷史的脈絡來看,過去因為人口少,都市計劃不夠完善,規模也不夠大,所以北部有不少工業地是在市中心的。隨著都市發展,產業外移,部分工廠歇業,閒置的工業地在分區沒有變更的狀況下就被建商購入,用來興建住宅。雖然這種做法不被都市計畫法規所允許,但過去地方政府往往秉持著多一事不如少一事的態度(就跟農地工廠的感覺蠻像的),無形中助長了工業宅的開發,台北市甚至出現「工業豪宅」聚落(北市內湖的五期重劃區),還成為名人自住投資的標的,雙北市都有不少知名的工業住宅,以台北市來說較多集中在:北投、士林、內湖、南港等區域。

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工業宅很便宜?

既然大家都知道是違反使用分區,為什麼大家還是願意鋌而走險的去買?除了抱著僥倖不會被查到的心態以外,工業宅的售價通常只要一般住宅的 6~7 折,但房屋品質卻沒有多大差異,也使得想撿便宜的民眾覺得物超所值。此外,也有部分民眾是因為有設立公司行號的需求,所以才會選擇能夠辦理營業登記的工業宅,並且真的將房屋當成辦公室使用。

但不論再怎麼便宜,筆者這邊還是要呼籲大家冷靜!看到再好的價格都要冷靜想想這些負擔或是風險是否你可以承受?

工業宅跟一般住宅差在哪?

當然,就消費者來說,除了居住合法性外,大家最關心的一定也在於未來水電費、持有稅賦是否能比照一般住宅適用。

筆者教各位判定,如使用執照上登記作為一般事務所宅 、 自由職業事務所等聽起來像是辦公室使用的話,基本上可申請適用自用住宅稅率,且水電費率與一般住宅相同;如使用執照登記為工業廠房,則無法比照一般住宅,在持有稅負及水電費的負擔都會比較大喔!

工業宅怎麼查?

想知道住家到底是不是工業宅,最快的方式就是查詢建案基地的土地使用分區!除了台北市以外,其他縣市大部分工業宅的使用分區都是「乙種工業區」(所以又稱為乙工住宅),而在台北市則因爲法規的不同,常見工業宅使用分區可能為「第二種工業區」、「科技工業區」,或像內湖五期的「工商混合區」、「辦公服務區」等。

除了土地使用分區,也可以透過「建物謄本」和「使用執照」的用途來判斷有沒有鬼!就如同看面所說的,通常工業宅會登記為「一般事務所」、「零售業」、「辦公室」、「技術服務業」…等,而不像住宅區或商業區,作為住家使用時用途項目可登記為「住宅」。

圖片取自/Freepik
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本文授權轉載自「股感知識庫

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