（本篇文章經「股感知識庫」授權轉載）
房地產類型很多，有時候不同的權利類型、登記使用用途、都市計畫，也會對於往後在居住、出租甚至是出售上，對你產生種種限制。除了之前提到過的，消費者為了放大自家空間，鋌而走險進行違法加蓋外，建商有時也會為銷售住宅 ，將案件規劃在非住宅區內（ 工業宅 、 一般事務所宅 ），造成原本的都市計畫和實際使用上出現矛盾。
只是這樣在非住宅區內的工業宅是可以買的嗎？買了之後需要注意什麼事情呢？趕快跟筆者來看看！
工業宅是什麼？
工業宅顧名思義就是在「工業區」的「住宅」。之前我們有提到過， 土地使用分區是政府用來規範每塊土地可以應用的方式，雖然說還是會留一點彈性，舉例來說部分住宅區是可以有一定比例以下的商業使用的，某些商業區也是可以有一定比例的住宅，所以也才會有住商混合大樓的出現！當然針對這類的混合使用也都會用負面表列的方式來規範，避免兩種使用過度的干擾。
但是，在工業區出現住宅卻不是政府所允許的彈性使用範圍，所以可以說如果你看到住家是位在工業區，那多半都有違法的嫌疑。
工業宅會被拆除？
這些偷偷來的工業宅，大多在使用登記上，是定義為「一般事務所宅」或「其他類型」的商業空間。雖在使用上遊走在法律邊緣，但住宅及辦公／廠辦的建築規格需求不同，建商為了矇混審核，常常會先以正常工廠、廠房的形式取得使用執照，之後再偷偷進行二次施工（二工），把廠房變成住宅。
這邊要提醒，這種與使用執照不相符的裝修改變，都會被視為違法的二次施工，進而被罰款或是拆除喔！
為什麼會有工業宅？
如果從歷史的脈絡來看，過去因為人口少，都市計劃不夠完善，規模也不夠大，所以北部有不少工業地是在市中心的。隨著都市發展，產業外移，部分工廠歇業，閒置的工業地在分區沒有變更的狀況下就被建商購入，用來興建住宅。雖然這種做法不被都市計畫法規所允許，但過去地方政府往往秉持著多一事不如少一事的態度（就跟農地工廠的感覺蠻像的），無形中助長了工業宅的開發，台北市甚至出現「工業豪宅」聚落（北市內湖的五期重劃區），還成為名人自住投資的標的，雙北市都有不少知名的工業住宅，以台北市來說較多集中在：北投、士林、內湖、南港等區域。
工業宅很便宜？
既然大家都知道是違反使用分區，為什麼大家還是願意鋌而走險的去買？除了抱著僥倖不會被查到的心態以外，工業宅的售價通常只要一般住宅的 6～7 折，但房屋品質卻沒有多大差異，也使得想撿便宜的民眾覺得物超所值。此外，也有部分民眾是因為有設立公司行號的需求，所以才會選擇能夠辦理營業登記的工業宅，並且真的將房屋當成辦公室使用。
但不論再怎麼便宜，筆者這邊還是要呼籲大家冷靜！看到再好的價格都要冷靜想想這些負擔或是風險是否你可以承受？
工業宅跟一般住宅差在哪？
當然，就消費者來說，除了居住合法性外，大家最關心的一定也在於未來水電費、持有稅賦是否能比照一般住宅適用。
筆者教各位判定，如使用執照上登記作為一般事務所宅 、 自由職業事務所等聽起來像是辦公室使用的話，基本上可申請適用自用住宅稅率，且水電費率與一般住宅相同；如使用執照登記為工業廠房，則無法比照一般住宅，在持有稅負及水電費的負擔都會比較大喔！
工業宅怎麼查？
想知道住家到底是不是工業宅，最快的方式就是查詢建案基地的土地使用分區！除了台北市以外，其他縣市大部分工業宅的使用分區都是「乙種工業區」（所以又稱為乙工住宅），而在台北市則因爲法規的不同，常見工業宅使用分區可能為「第二種工業區」、「科技工業區」，或像內湖五期的「工商混合區」、「辦公服務區」等。
除了土地使用分區，也可以透過「建物謄本」和「使用執照」的用途來判斷有沒有鬼！就如同看面所說的，通常工業宅會登記為「一般事務所」、「零售業」、「辦公室」、「技術服務業」…等，而不像住宅區或商業區，作為住家使用時用途項目可登記為「住宅」。
本文授權轉載自「股感知識庫」
