（本篇文章經「股感知識庫」授權轉載）
買賣不破租賃是蠻常聽到的一個租屋詞彙，但你懂這是什麼意思嗎？在外租屋其實風險也不小，有時候一則來自房東的提前解約line訊息就可以讓你的生活掀起波濤。但其實不一定房東說要解約，你就一定要乖乖馬上搬走，為了保護比較弱勢的租客，很多相關的法律都有在各種情況下預留一些給租客的空間，避免你流落街頭！
本篇文章就讓我們先來認識租約的類型，再來看看各種類型的租約下，提前解約的條件有哪些？你一定只能馬上走人嗎？如果真的跟房東發生租約爭議，又能怎麼處理呢？
買賣不破租賃是什麼？
買賣不破租賃 ＝ 房東的「買賣」不會影響房客的「租賃」
舉例來說也就是原本的房東（某 A ）把房子賣給（某 B ），某 B 又賣給某 C …一直賣給某Z，身為原本跟某 A 租屋的房客的 租賃契約 ，一樣是有效的。所有的條文跟內容，只要是合法的，並且沒有超過原本的合約期間，那不管是某 B 、某 C 還是某 Z ，都必續繼續遵守。
買賣不破租賃成立要件
1.房東必須是房屋本身的所有權人，所以如果是跟二房東承租，就沒辦法受到這個保護！
2.租賃契約必須是在有效期限內（還沒到期）
3.租賃契約長度在「 1 年內」的口頭或書面租約（不需經法院公證）
4.租賃契約長度在「 5 年內」的書面租約（不需經法院公證）
5.租賃契約長度在「 5 年以上」且經法院公證的定期（有明確截止日期）或不定期（無明確截止日期）契約
買賣不破租賃不適用狀況
不適用買賣不破租賃：不定期契約
只要不定期的租約沒有經過公證程序，就不可以主張買賣不破租賃，也就是房東賣房子後，新屋主可以要求房客搬走，而不需要繼續履行這不定期合約。實務上不定期租約就是沒有重新簽約，所以不太可能會有公證問題，換句話說房東可以進行買賣。
不適用買賣不破租賃：租期超過 5 年＆未公證不適用
除了不定期租約不適用買賣不破租賃之外，不動產租約的租期超過5年，而且租約沒有經過公證，就也不適用買賣不破租賃的保護。所以房東賣房，新屋主可以要求房客搬走！
定期契約 不定期契約 定義
一般常見的租賃契約可以區分成兩種樣式：
定期契約
就是一般常見的契約 ，有約定開始日期＆結束日期。
不定期契約
不定期租賃契約比較少見，通常會因為符合下面3種情境之一而成為不定期契約 ：
情境一：原本就沒有約定到期日
意思是一開始你和房東在簽租賃契約的時候，就沒有訂定租約到期的期限。可能租約只有寫生效的日期（e.g.即日起生效），但沒有寫到至甚麼時間為止。也使得這份契約成為不定期契約！
情境二：只有口頭約定
租賃契約沒有白紙黑字簽定，而是用口頭約定的方式。民法422條中規範，如果這個口頭的租約准許你住的期間超過一年，但沒有實際簽約，那就是屬於不定期契約。比如老一輩的人常只以口頭約定承租，就很常會演變成不定期租約。
情境三：租約已到期，但房客還是繼續使用
當租賃契約到期後，照理來說房客應該要馬上搬離，但可能因為某些緣故，房東忘記提醒房客搬走（沒有反對房客繼續住下來），房客也就繼續住下來並每個月持續繳租金，雙方也沒有重新簽新的租賃契約。則依照民法 451條的內容，原本的租約便轉變成不定期契約，除了到期日外，租約內容仍與原本的契約相同。
房客提前解約
定期契約想提前解約
如果今天你與房東的契約屬於定期契約，那依照契約內容就是到期才會消滅，而且為了保障租約的穩定性，一般契約都會註明「不得」提前解約。這種情況下，想要提前解約就是違約，就必須支付一筆違約金。如果屬於這種在契約中約定不得任意提前終止契約但卻任意終止 or 有約定可以任意終止但未提前一個月通知房東者，都要賠償他方最高不得超過一個月租金的違約金。
不定期契約想提前解約
既然是不定期契約，那雙方只要想解約就可以解約。所以身為房客的你如果今天想解約，只要在1個月前通知，就「可以」提前解約。
房東提前解約
定期契約想提前解約
如果今天房東與房客的契約屬於定期契約，那依照契約內容就是到期才會消滅，而且為了保障租約的穩定性，一般契約都會註明「不得」提前解約。這種情況下，想要提前解約就是違約，就必須支付一筆違約金。如果屬於這種在契約中約定不得任意提前終止契約但卻任意終止 or 有約定可以任意終止但未提前一個月通知房客者，都要賠償他方最高不得超過一個月租金的違約金。
不定期契約想提前解約
如果今天是房東想要解除不定期契約，條件是比房客嚴苛許多。因為房東必須是基於房客有以下6種狀況才能提出要收回（土地法 100條）：
1.房東收回是為了要自住 or 重新建築（必須提出自住證明）
2.房客違反規定隨便轉租給他人（當非法二房東）
3.房客欠租，在使用押金抵債之後，還欠二個月以上房租時（以規定押金最高 2 個月的情況計算，就是已經欠租 4 個月以上）
4.房客在房子裡做一些違法的事（e.g.製毒、吸毒、色情按摩業…等）
5.房客違反原本簽訂的租賃契約（有時候不定期契約也還是有紙本的，所以雖然沒有規定消滅時間，但契約條文還是有效力）
6.房客損壞房屋或屬於房子的附著物，且不願意賠償時（e.g.把牆壁拆掉、讓地板泡水…等）
而且依照民法 450條規定，就算真的有上面這些狀況，讓房東有權利要求收回房產，房東也必須在一定期間內通知房客。通常一定期間是指每次收租的單位時間，也就是假設房東是一個月收租一次，那就要一個月前通知房客要收回；如果是兩週收租一次，那就要兩週前通知房客要收回…以此類推。
👉也可以看看《在什麼情況下，租屋可以提前解約而不必賠違約金？》這篇文章！
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常見提前解約原因＆應對
房東說要賣房子
房東如果是以「賣屋」為理由，要求房客提前解約，那應該算是最笨的作法了！一般狀況下根據「買賣不破租賃」的保護，不管房東賣給誰，房客都還是可以繼續住到原本的租約期滿。只是有兩個例外，我們稍後再討論！
房東說要收回房子自住
很常房東會找藉口像是：我兒子要住，你下個月就要搬走！這種房東以收回房子自己居住為理由，要求房客在沒有走完租約期間就提前解約的藉口，在法律上房客是可以不用理會的。除非你們在簽約時有特別約定可以讓房東提前解約，不然在沒有支付違約金的狀況下，你可以繼續住下去。
房東說要重新改建
如果房東是因為房子要改建而要求提前解約，根據《租賃專法》規定，房東的確可以提前終止租約且房客不得要求任何賠償（大概是少數比較保護房東的法條了）！但房東必須在合約終止前的 3 個月通知房客，避免房客措手不及，流落街頭。
房客解約可以免付違約金的情況
在一些特殊情況下，房客是可以提早跟房東解約而且不需要支付違約金的！
- 房客因為疾病、意外產生有長期療養的需要而無法繼續承租（要附上證明）
- 租的房子已經不適宜人居，而且房客也已經告訴房東，但房東卻置之不理
- 當房子因爲不可歸責於房客的原因而不能繼續居住時（e.g.半間房被土石流沖走、地震震垮一部分）
- 如果有第三者主張他才有租賃這間房的權利，使得原本租客不能按照租約居住時（e.g.房東一次跟兩個人簽約）
- 房客死亡後，房客的繼承人主張終止租賃契約，不願意繼續租
租約爭議怎麼解決？
上面講解了這麼多，可以知道其實租約的規範真的很多，更麻煩的是，這些條文可能散落在許多不同法律、函釋之中，所以一般人要自己完全搞懂真的很困難。筆者還是建議如果今天能跟房東心平氣和坐下來好好談當然是最好，畢竟大家都希望能夠好聚好散。但如果關係真的已經劍拔弩張了，這時你可以到直轄市或縣市政府申請調處、消費者保護協會等，在免繳納調處費下協助你進行糾紛調解，在專業的第三方機構幫助下往往更有機會解決難題。
就算調解不成，你還是可以走最後一步，就是到法院提出訴訟來為你爭取權利。畢竟有時候是租約的問題，涉及到的金額可能也不會太少，這時還是讓公權力來為你伸張正義吧！
👉也可以看看《發生租屋糾紛該找誰？三大租屋爭議處理管道一次看！》這篇文章！
本文授權轉載自「股感知識庫」
買賣不破租賃 是什麼？ 租屋 提前解約 怎麼做？定期契約 不定期契約 定義？
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