買賣不破租賃是什麼?租屋提前解約怎麼做?定期契約不定期契約定義?

股感知識庫

2023-01-04 15:53:57

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買賣不破租賃是什麼?租屋提前解約怎麼做?定期契約不定期契約定義?

(本篇文章經「股感知識庫」授權轉載)

買賣不破租賃是蠻常聽到的一個租屋詞彙,但你懂這是什麼意思嗎?在外租屋其實風險也不小,有時候一則來自房東的提前解約line訊息就可以讓你的生活掀起波濤。但其實不一定房東說要解約,你就一定要乖乖馬上搬走,為了保護比較弱勢的租客,很多相關的法律都有在各種情況下預留一些給租客的空間,避免你流落街頭!

本篇文章就讓我們先來認識租約的類型,再來看看各種類型的租約下,提前解約的條件有哪些?你一定只能馬上走人嗎?如果真的跟房東發生租約爭議,又能怎麼處理呢?

買賣不破租賃是什麼?

買賣不破租賃 = 房東的「買賣」不會影響房客的「租賃」

舉例來說也就是原本的房東(某 A )把房子賣給(某 B ),某 B 又賣給某 C …一直賣給某Z,身為原本跟某 A 租屋的房客的 租賃契約 ,一樣是有效的。所有的條文跟內容,只要是合法的,並且沒有超過原本的合約期間,那不管是某 B 、某 C 還是某 Z ,都必續繼續遵守。

買賣不破租賃成立要件

1.房東必須是房屋本身的所有權人,所以如果是跟二房東承租,就沒辦法受到這個保護!
2.租賃契約必須是在有效期限內(還沒到期)
3.租賃契約長度在「 1 年內」的口頭或書面租約(不需經法院公證)
4.租賃契約長度在「 5 年內」的書面租約(不需經法院公證)
5.租賃契約長度在「 5 年以上」且經法院公證的定期(有明確截止日期)或不定期(無明確截止日期)契約

買賣不破租賃不適用狀況

不適用買賣不破租賃:不定期契約
只要不定期的租約沒有經過公證程序,就不可以主張買賣不破租賃,也就是房東賣房子後,新屋主可以要求房客搬走,而不需要繼續履行這不定期合約。實務上不定期租約就是沒有重新簽約,所以不太可能會有公證問題,換句話說房東可以進行買賣。

不適用買賣不破租賃:租期超過 5 年&未公證不適用
除了不定期租約不適用買賣不破租賃之外,不動產租約的租期超過5年,而且租約沒有經過公證,就也不適用買賣不破租賃的保護。所以房東賣房,新屋主可以要求房客搬走!

定期契約 不定期契約 定義

一般常見的租賃契約可以區分成兩種樣式:
定期契約
就是一般常見的契約 ,有約定開始日期&結束日期。
不定期契約
不定期租賃契約比較少見,通常會因為符合下面3種情境之一而成為不定期契約 :

情境一:原本就沒有約定到期日
意思是一開始你和房東在簽租賃契約的時候,就沒有訂定租約到期的期限。可能租約只有寫生效的日期(e.g.即日起生效),但沒有寫到至甚麼時間為止。也使得這份契約成為不定期契約!

情境二:只有口頭約定
租賃契約沒有白紙黑字簽定,而是用口頭約定的方式。民法422條中規範,如果這個口頭的租約准許你住的期間超過一年,但沒有實際簽約,那就是屬於不定期契約。比如老一輩的人常只以口頭約定承租,就很常會演變成不定期租約。

情境三:租約已到期,但房客還是繼續使用
當租賃契約到期後,照理來說房客應該要馬上搬離,但可能因為某些緣故,房東忘記提醒房客搬走(沒有反對房客繼續住下來),房客也就繼續住下來並每個月持續繳租金,雙方也沒有重新簽新的租賃契約。則依照民法 451條的內容,原本的租約便轉變成不定期契約,除了到期日外,租約內容仍與原本的契約相同。

房客提前解約

定期契約想提前解約
如果今天你與房東的契約屬於定期契約,那依照契約內容就是到期才會消滅,而且為了保障租約的穩定性,一般契約都會註明「不得」提前解約。這種情況下,想要提前解約就是違約,就必須支付一筆違約金。如果屬於這種在契約中約定不得任意提前終止契約但卻任意終止 or 有約定可以任意終止但未提前一個月通知房東者,都要賠償他方最高不得超過一個月租金的違約金

不定期契約想提前解約
既然是不定期契約,那雙方只要想解約就可以解約。所以身為房客的你如果今天想解約,只要在1個月前通知,就「可以」提前解約。

房東提前解約

定期契約想提前解約
如果今天房東與房客的契約屬於定期契約,那依照契約內容就是到期才會消滅,而且為了保障租約的穩定性,一般契約都會註明「不得」提前解約。這種情況下,想要提前解約就是違約,就必須支付一筆違約金。如果屬於這種在契約中約定不得任意提前終止契約但卻任意終止 or 有約定可以任意終止但未提前一個月通知房客者,都要賠償他方最高不得超過一個月租金的違約金。

不定期契約想提前解約
如果今天是房東想要解除不定期契約,條件是比房客嚴苛許多。因為房東必須是基於房客有以下6種狀況才能提出要收回(土地法 100條):

1.房東收回是為了要自住 or 重新建築(必須提出自住證明)
2.房客違反規定隨便轉租給他人(當非法二房東)
3.房客欠租,在使用押金抵債之後,還欠二個月以上房租時(以規定押金最高 2 個月的情況計算,就是已經欠租 4 個月以上)
4.房客在房子裡做一些違法的事(e.g.製毒、吸毒、色情按摩業…等)
5.房客違反原本簽訂的租賃契約(有時候不定期契約也還是有紙本的,所以雖然沒有規定消滅時間,但契約條文還是有效力)
6.房客損壞房屋或屬於房子的附著物,且不願意賠償時(e.g.把牆壁拆掉、讓地板泡水…等)

而且依照民法 450條規定,就算真的有上面這些狀況,讓房東有權利要求收回房產,房東也必須在一定期間內通知房客。通常一定期間是指每次收租的單位時間,也就是假設房東是一個月收租一次,那就要一個月前通知房客要收回;如果是兩週收租一次,那就要兩週前通知房客要收回…以此類推。

👉也可以看看《在什麼情況下,租屋可以提前解約而不必賠違約金?》這篇文章!

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常見提前解約原因&應對

房東說要賣房子
房東如果是以「賣屋」為理由,要求房客提前解約,那應該算是最笨的作法了!一般狀況下根據「買賣不破租賃」的保護,不管房東賣給誰,房客都還是可以繼續住到原本的租約期滿。只是有兩個例外,我們稍後再討論!

房東說要收回房子自住
很常房東會找藉口像是:我兒子要住,你下個月就要搬走!這種房東以收回房子自己居住為理由,要求房客在沒有走完租約期間就提前解約的藉口,在法律上房客是可以不用理會的。除非你們在簽約時有特別約定可以讓房東提前解約,不然在沒有支付違約金的狀況下,你可以繼續住下去。

房東說要重新改建
如果房東是因為房子要改建而要求提前解約,根據《租賃專法》規定,房東的確可以提前終止租約且房客不得要求任何賠償(大概是少數比較保護房東的法條了)!但房東必須在合約終止前的 3 個月通知房客,避免房客措手不及,流落街頭。

房客解約可以免付違約金的情況

在一些特殊情況下,房客是可以提早跟房東解約而且不需要支付違約金的!

- 房客因為疾病、意外產生有長期療養的需要而無法繼續承租(要附上證明)
- 租的房子已經不適宜人居,而且房客也已經告訴房東,但房東卻置之不理
- 當房子因爲不可歸責於房客的原因而不能繼續居住時(e.g.半間房被土石流沖走、地震震垮一部分)
- 如果有第三者主張他才有租賃這間房的權利,使得原本租客不能按照租約居住時(e.g.房東一次跟兩個人簽約)
- 房客死亡後,房客的繼承人主張終止租賃契約,不願意繼續租

租約爭議怎麼解決?

上面講解了這麼多,可以知道其實租約的規範真的很多,更麻煩的是,這些條文可能散落在許多不同法律、函釋之中,所以一般人要自己完全搞懂真的很困難。筆者還是建議如果今天能跟房東心平氣和坐下來好好談當然是最好,畢竟大家都希望能夠好聚好散。但如果關係真的已經劍拔弩張了,這時你可以到直轄市或縣市政府申請調處、消費者保護協會等,在免繳納調處費下協助你進行糾紛調解,在專業的第三方機構幫助下往往更有機會解決難題。

就算調解不成,你還是可以走最後一步,就是到法院提出訴訟來為你爭取權利。畢竟有時候是租約的問題,涉及到的金額可能也不會太少,這時還是讓公權力來為你伸張正義吧!

👉也可以看看《發生租屋糾紛該找誰?三大租屋爭議處理管道一次看!》這篇文章!

本文授權轉載自「股感知識庫

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