在這個租屋比買屋多的世代裡，儘管「惡房東」的新聞層出不窮，但其實在租屋市場，卻有更多令房東們避之唯恐不及的「惡房客」。他們以各種理由不繳房租、破壞房屋、拒絕搬遷...房東往往得經過一番漫長蒐證、訴訟與行政程序，耗費大量心力與時間金錢，甚至賠償對方，才能勉強結束這場鬧劇！
正因為請神容易送神難，若不想再遇到這種倒楣事，租屋時該如何挑選房客，便是房東出租時最重視的關鍵。想避免遇上惡房客，只能在看房時透過觀察房客的言行來判斷。若不幸真的遇上惡房客，房東也該了解如何破解這些租霸手法，免得賠了夫人又折兵！以下就來介紹如何辨別惡房客，以及見招拆招的方法。
1.拿不出名片？不要租！
一旦問到職業，房客若說不清楚或是隨便應付，就別租給他吧！對方可能是從事不正當的職業，難保哪天付不出房租，假如又結交一些三教九流之輩，恐怕還會危及房東及周邊鄰居的人身安全。
有些工作可能沒有名片（或是遇上偽造的名片、前公司的名片），則可以要求提供工作證或所得扣繳憑單，比名片更可靠又有效。
2.砍押金、租金？不要租！
要求押金分期付款、甚至還沒正式簽約就想殺價？一般來說，正常租屋族通常都會準備一筆押金，如果連這筆錢都拿不出來，可能是付款能力有問題。未來也難保房租能準時繳納，甚至還有討價還價、賴帳的可能性。
3.急著當天入住？不要租！
別認為對方馬上入住就一定是好事，尤其是帶著滿身家當，看起來像在逃難的房客，多半有麻煩事纏身，說不定入住之後還會引發更多糾紛！
4.口氣不佳、沒禮貌？不要租！
在深夜休息時段打電話劈頭就要看房、口氣咄咄逼人、問到職業和租屋動機就支支吾吾等，可能也會在往後帶來麻煩，最重要的是：感覺不對就別租，相信自己的直覺！
查詢惡房客資訊網站
篩選房客標準比較嚴格的房東們，如果覺得只靠上面四招辨識不太夠，不妨透過以下幾個網站一起交叉比對，可以更有效避免惡房客！
輸入房客姓名即可搜尋對方是否有民事和刑事的訴訟案件，甚至是欠債、曾和其他房東打過官司等，雖然可能會有同名同姓的情況，但已經是相對完整的資料。
查詢房客是否有未繳的罰單欠款，如果對方常常超速、違停、闖紅燈，看來恐怕不會是一個願意遵守法律的人。
🌟 房客黑名單
由熱心人士架設的網站，提供給房東回報惡房客的留言板，不過沒辦法保證張貼者一定是房東，建議當作額外的參考比較合適。
🌟 各地區Facebook社團
除了能在Facebook社團免費刊登租屋資訊之外，也能直接收到房客看房的訊息，不妨先看一下這個人的動態頁面，可以大致了解年齡、職業、交友狀態等，如果感覺不大對就別租吧！
大多數的房東，通常不熟法律條文與程序，遇上惡房客的脫序行徑，往往很難做出適當處置。雖然已經儘可能做到事先篩選，但有時候難免看走了眼，還是遇上了租霸......這時候房東若想早點解約、收回房子，就需了解這些常見的惡房客手法，讓租租通教你見招拆招！
惡房客出招 X TOP.1 欠租、霸佔房屋、斷絕聯繫
欠租是最常見的租屋糾紛，惡房客積欠的租金在抵扣押金後，積欠達二個月以上時，房東可寄存證信函給惡房客進行催告，只要提出租賃契約、所有權狀、房屋課稅等證明，便適用簡易訴訟程序。為避免惡房客推拖，房東除了寄存證信函之外，可同時傳簡訊、電話語音留言、LINE訊息、房門張貼公告等方式，用多重管道通知房客。
寫好了存證信函，對方已人去樓空，也不知道聯絡地址，我該怎麼辦？
存證信函最大的用意是證明「已經向對方告知」的義務，而且不限制一定要寄到戶籍地址，只要對方收得到就能寄，所以寄去居住地點、工作地點或戶籍地都沒有問題。如果沒有對方的戶籍地址，有兩種方法可以解決：
1.向法院遞交聲請狀，再去戶政單位調出對方的戶籍地址資訊。
2.如果對方拒收，請完整保留被退回來的存證信函，向法院聲請公示送達，同樣能表示意思送達的效力。
更重要的是！除了請求收回房屋，更要善用訴訟，一併向房客要求支付逾期返還房屋的租金、違約金、及任何不當得利。另外，房東千萬不要擅自進去房子裡把物品搬出，或者自行更換門鎖，以免觸犯侵入民宅、侵害隱私權等罪。若事後惡房客藉口有財物遺失，藉故興訟，房東又會吃大虧了。
👉 相關處理方式，可以參考「房客不繳房租、租約到期不搬走？律師：這一招最有效！」這篇文章。
惡房客出招 X TOP.2 惡意搞破壞
房子出租時，房東必須與房客就屋內的傢俱逐一清點，拍照存證。退租時也要進行相同程序，切忌未檢查屋況就退回押金。租期屆滿或租約終止後，房客有義務將房屋回復為訂約時的原狀，若房客刻意規避，房東也可以先提告（對方若有意解決再撤告即可），並將合約上的連絡資訊交給警方，請警方協助。
建議房東可於房屋承租前，簽訂內政部提供的「租約定型化契約」，較能保障自身權益。也可將租賃契約進行公證，對方違約時（如欠繳租金、破壞設備不維修），可直接向法院聲請強制執行。
👉 可以到「房屋租賃契約書怎麼寫？房東簽約該注意什麼？最新租約範本一次下載！」這篇文章下載內政部最新租約範本！
惡房客出招 X TOP.3 擅自轉租當起二房東
當初說好租給A房客，後來卻發現入住的人是B房客？房子甚至變成倉庫、辦公室等營業場所？在簽約時一定要約定「不得轉租」及「僅限居住用途」。如果雙方約定好可以轉租，那房東也必須準備好「出租人同意轉租範圍、租賃期間及終止租約事由確認書」，白紙黑字寫清楚避免糾紛。
大多數房東與房客在看房、簽約時，都只有短暫的接觸，雙方多半是陌生的情況。提醒房東，在帶看房子時不妨與房客多聊一些，了解房客的基本背景、租屋動機，以及預計租賃的期間。有時候，在聊天的過程就可以發現一些端倪，房東便可婉拒出租，及早預防未來發生的糾紛，甚至是造成房屋損毀的災難！
