（本篇文章由《法老王—王至德律師》合作撰寫）
大家好，我是法老王，也可以叫我暗黑法律界的金城武。
再來講講惡房客，惡房客的型態中，最常見的應該是欠租不繳跟死賴不走這兩種，或者應該說會去找律師處理或諮詢的也是以這兩種最多。
今天先來講一下房客死賴不走的情形。其實房客有很多種，有好的，有壞的，有善良的，有邪惡的，好的房客讓你上天堂，壞的房客讓你防不勝防。欠租不繳連夜跑路的，至少還把房子留給房東，房東整理一下再出租都不是問題。不過如果遇到房客死賴著不走的時候，房東該怎麼辦？
【真實案例】
法老王先前接到一個案件，就是房客死都不走，房租欠繳都不提了，連租約到期都一直賴著不走，先是說要找房子，所以房東又寬限了幾個月的時間，後來時間到了，房客就說因為要找學區房，不好找，所以還沒找到，房東迫於無奈只好繼續讓房客拖著，又過了幾個月，房客還是找各種理由拖延，而且也不繳租金，只要提到租金跟搬家，就有無盡的理由在拖延，房東氣得半死，可是又怕動輒得咎，只好一直拖著，最後實在是被拖的受不了了，才終於找法老王提告，提告之後，先開調解庭，調解的時候講得天花亂墜，說非常有誠意要解決，也願意搬走，可是無奈找不到學區房，所以沒辦法搬走。
房客被法老王吐嘈說從租約期間到現在也已經過了半年多了，真的想找，怎麼會找不到？房客當場「見笑轉生氣」說法老王只是為了賺律師費才故意不想調解，他非常有誠意要處理，都是法老王的錯才沒辦法調解。
其實依法老王的經驗早就料到他並不想乖乖搬走，所以當場說調解不成立就轉訴訟吧，卻被調解委員強力主導說要約下一次調解，無論法老王怎麼反對都沒用（本來已經準備要投訴調解委員了），最後約定下次調解時房客要把資料帶來，看租金怎麼算（因為房客說他有付租金跟管理費，不過資料都在電腦裡，而硬碟「剛好」壞了，正在想辦法修復），法老王心不甘情不願的同意後，房客又說下次開調解的時間隔近兩個月，被法老王強力反對，最後才勉強同意訂了三個星期後的調解庭。結果在第二次調解庭的時候，房客直接不來了，還在開庭時間都過了才打電話給書記官說要請假，法老王就直接請調解委員轉訴訟程序。
後來法官訂了一個一個多月後的庭期，等到快要開庭的時候，房客又說因為房客的先生的媽媽過世，所以要再請假，最後法院只好訂一個近2個月後的庭期，重點是，一直到這個時候，房客沒有搬走，也沒有再付任何房租，而且也沒提出任何當初說好的資料，原來一切都只是為了拖延時間......。
【房東可以這麼做】
其實租約在到期後，只要房東不同意續約，也沒有再接受租金（接受租金的話，很可能會被解讀為同意變成不定期租賃契約），基本上房客就應該在租期到期前搬走，沒有什麼還要留給他搬家時間這種事，所以建議在租約到期前一個月就要確定是否續約，何時點交，有必要的話，還可以發個存證信函給房客，表明不再續租的意思，並請他在租約到期當天搬走，以免日後在那裡糾纏不清。
👉也可以看看《租屋糾紛存證信函怎麼寫》這篇文章！
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如果到期了還是沒點交呢？因為在法律上已經占得住腳，如果保守一點的，就直接提告，有的人會覺得透過訴訟處理要拖很久，相信法老王，慢慢來比較快，通常會開始拖拉不搬走的房客，除非是真的現實上有什麼困難，不然通常就只是吃定房東好說話，能佔便宜就佔便宜。如果告了之後發現房客是有困難的，想要改變主意，通融一下，那也還可以撤告，完全不會有什麼後遺症的。
如果你是比較激進的房東，甘願冒一些險也要早點把房客趕走的，那還有一招，就是趁房客不在的時候，偷偷換鎖，因為他沒辦法進去就會主動來找你談，這是逼他出面的好招。不過這麼激進的作法可能會有代價的，也就是被房客告強制罪，不過依據目前法院的見解，如果是在人不在的狀況之下更換門鎖的話，是不會構成強制罪的，不過因為這個部分很可能會有法官有不同見解，所以除非真的氣不過，不然實在不建議用這招。
房客死賴不走常常是房東心中的痛，在租約到期前好好的處理的話，常常可以避免後續很多不必要的麻煩，所以，試著當個聰明的房東吧！
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