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房客欠租不搬走?律師:這一招最有效!

野生的D編

2020-11-30 17:20:44

不定期租約 房東 法規 拒搬 法老王 欠租
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房客欠租不搬走?律師:這一招最有效!

(本篇文章由《法老王—王至德律師》合作撰寫)

大家好,我是法老王,也可以叫我暗黑法律界的金城武。

再來講講惡房客,惡房客的型態中,最常見的應該是欠租不繳死賴不走這兩種,或者應該說會去找律師處理或諮詢的也是以這兩種最多。

今天先來講一下房客死賴不走的情形。其實房客有很多種,有好的,有壞的,有善良的,有邪惡的,好的房客讓你上天堂,壞的房客讓你防不勝防。欠租不繳連夜跑路的,至少還把房子留給房東,房東整理一下再出租都不是問題。不過如果遇到房客死賴著不走的時候,房東該怎麼辦?

【真實案例】

法老王先前接到一個案件,就是房客死都不走,房租欠繳都不提了,連租約到期都一直賴著不走,先是說要找房子,所以房東又寬限了幾個月的時間,後來時間到了,房客就說因為要找學區房,不好找,所以還沒找到,房東迫於無奈只好繼續讓房客拖著,又過了幾個月,房客還是找各種理由拖延,而且也不繳租金,只要提到租金跟搬家,就有無盡的理由在拖延,房東氣得半死,可是又怕動輒得咎,只好一直拖著,最後實在是被拖的受不了了,才終於找法老王提告,提告之後,先開調解庭,調解的時候講得天花亂墜,說非常有誠意要解決,也願意搬走,可是無奈找不到學區房,所以沒辦法搬走。

房客被法老王吐嘈說從租約期間到現在也已經過了半年多了,真的想找,怎麼會找不到?房客當場「見笑轉生氣」說法老王只是為了賺律師費才故意不想調解,他非常有誠意要處理,都是法老王的錯才沒辦法調解。

其實依法老王的經驗早就料到他並不想乖乖搬走,所以當場說調解不成立就轉訴訟吧,卻被調解委員強力主導說要約下一次調解,無論法老王怎麼反對都沒用(本來已經準備要投訴調解委員了),最後約定下次調解時房客要把資料帶來,看租金怎麼算(因為房客說他有付租金跟管理費,不過資料都在電腦裡,而硬碟「剛好」壞了,正在想辦法修復),法老王心不甘情不願的同意後,房客又說下次開調解的時間隔近兩個月,被法老王強力反對,最後才勉強同意訂了三個星期後的調解庭。結果在第二次調解庭的時候,房客直接不來了,還在開庭時間都過了才打電話給書記官說要請假,法老王就直接請調解委員轉訴訟程序。

後來法官訂了一個一個多月後的庭期,等到快要開庭的時候,房客又說因為房客的先生的媽媽過世,所以要再請假,最後法院只好訂一個近2個月後的庭期,重點是,一直到這個時候,房客沒有搬走,也沒有再付任何房租,而且也沒提出任何當初說好的資料,原來一切都只是為了拖延時間......。

【房東可以這麼做】

其實租約在到期後,只要房東不同意續約,也沒有再接受租金(接受租金的話,很可能會被解讀為同意變成不定期租賃契約),基本上房客就應該在租期到期前搬走,沒有什麼還要留給他搬家時間這種事,所以建議在租約到期前一個月就要確定是否續約,何時點交,有必要的話,還可以發個存證信函給房客,表明不再續租的意思,並請他在租約到期當天搬走,以免日後在那裡糾纏不清。

如果到期了還是沒點交呢?因為在法律上已經占得住腳,如果保守一點的,就直接提告,有的人會覺得透過訴訟處理要拖很久,相信法老王,慢慢來比較快,通常會開始拖拉不搬走的房客,除非是真的現實上有什麼困難,不然通常就只是吃定房東好說話,能佔便宜就佔便宜。如果告了之後發現房客是有困難的,想要改變主意,通融一下,那也還可以撤告,完全不會有什麼後遺症的。

如果你是比較激進的房東,甘願冒一些險也要早點把房客趕走的,那還有一招,就是趁房客不在的時候,偷偷換鎖,因為他沒辦法進去就會主動來找你談,這是逼他出面的好招。不過這麼激進的作法可能會有代價的,也就是被房客告強制罪,不過依據目前法院的見解,如果是在人不在的狀況之下更換門鎖的話,是不會構成強制罪的,不過因為這個部分很可能會有法官有不同見解,所以除非真的氣不過,不然實在不建議用這招。

房客死賴不走常常是房東心中的痛,在租約到期前好好的處理的話,常常可以避免後續很多不必要的麻煩,所以,試著當個聰明的房東吧!

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本文作者 王至德律師

是唸法律的老王,不是隔壁的老王。

唸法律的老王=法老王

所以是「法.老王」,不是法老。

曾任荒野保護協會法律顧問、法律扶助基金會扶助律師、台北市政府義務律師,從事多年法律工作,熟知法律的黑暗,這次將一次告訴你:那些連房東都不知道的租屋黑暗面!

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