掰掰惡房客和糾紛~房東自保租約必約定4點!

法老王—王至德律師

2020-11-19 15:34:25

掰掰惡房客和糾紛~房東自保租約必約定4點! 封面圖

掰掰惡房客~房東自保租約必約定4點!

(本篇文章由《法老王—王至德律師》合作撰寫)

大家好,我是法老王,也可以叫我暗黑法律界的金城武。

房東房東滿天下,有土地就有他,這就是臺灣的景象,很多人都喜歡置產買房,但是一個人又住不了這麼多間房子,因此就會把房屋出租,至少補貼一下房貸利息。

房客怕遇到惡房東,其實房東更怕遇到惡房客!對於房客而言,反正此處不留爺,自有留爺處,大不了就行李收一收,連夜走人。房東呢?房東被房子綁住,想要走也走不了,所以比起房客的恐懼,房東才真的是整天擔心受怕。

房東怕遇到房客租金不繳,就算繳了也怕繳不齊,就算齊了也怕破壞房屋、設備,就算沒破壞也怕影響其他房客,就算沒影響其他房客也怕增加額外支出,也怕房客到期不搬走.......,總之房東的困擾怎麼說也說不完,而且,我還沒提到那些光怪陸離的各種奇形怪狀的房客呢!像是欠租留下滿屋垃圾連夜跑路的垃圾房客,又像是搬走時把房東的東西一併帶走的小偷房客,隨便google一下都可以看到很多奇人異事。

搜尋「惡房客」就能看到很多荒謬的照片......。
搜尋「惡房客」就能看到很多荒謬的照片......。

面對這樣的問題,房東該怎麼辦呢?所謂的防患於未然,或許法老王沒辦法教房東怎麼挑房客,不過還是可以來聊一下要怎麼從訂約時就設下防火牆!除了最新實施的「租賃住宅市場發展及管理條例」裡規定的「應約定事項」及「不得約定事項」外,房東還應該要注意一些事。

首先建議要約定成「定期租賃契約,如果變成不定期的話,想要終止前還要先通知要終止,然後才能終止,變成還要多一道手續,不若定期租賃契約可以先預估到期的時間,對於要續約或是要收回都可以提前規畫,雖然說房東不能任意的提前終止租約,不過相對的,房客也不能提前終止,所以一般建議是採用定期租賃契約會比較好。

再來是要明確約定繳納房租的時間及方法,之前有遇過忘了約定繳納時間的租賃契約,造成房客就推說沒約定什麼時候繳,所以拖了很多個月都沒繳,直到去調解的時候才一併繳納,而且因為沒約定繳納期間,所以也沒有遲延繳交的問題,所以也不能請求利息的損失。至於繳付房租的方法是很建議要約定清楚的,不然房客如果主張說他要以現金繳,可是找不到房東的時候,變成是因為房東遲延,所以房客也不用負擔遲延的損失。

再來是可以約定「懲罰性違約金,也就是在房東違約的時候,除了實際上的損失外,還可以請求額外的違約金,多少是用來填補如果房客任意終止後,到找到下一個房客之前,房子空著的損失。

然後,必須要把出租的範圍明確的寫出來。如果是整棟、整間的房子還好,如果是分租型的,因為會有共用的空間,或是不屬於租賃的空間,為了釐清責任,建議要明確的寫出租賃的空間到底有哪些,哪些又是屬於共用的,共用的保管責任又是歸誰?這些都有需要在租約上面載明清楚,以免日後易生爭議。

其實一般來說文具行或大賣場買的租約範本勉強算夠用,不過如果真的要防患於未然,建議還是自己親自審視契約的內容,需要修改的修改,需要增加的增加,免得日後發生爭議的時候,會讓身為房東的你一直在操心這些鳥事......。

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法老王—王至德律師

是唸法律的老王,不是隔壁的老王。唸法律的老王=法老王,所以是「法.老王」,不是法老。曾任荒野保護協會法律顧問、法律扶助基金會扶助律師、台北市政府義務律師,從事多年法律工作,熟知法律的黑暗,這次將一次告訴你:那些連房東都不知道的租屋黑暗面!

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