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房東注意!惡房客欠租、不搬、丟垃圾!自保合約這樣簽!

野生的D編

2020-10-22 14:18:53

租賃契約 房東 知識 房客 簽約 租霸
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房東注意!惡房客欠租、不搬、丟垃圾!自保合約這樣簽!

一種米養百種人,租屋市場有「惡房東」,也不乏「惡房客」的存在。有時看見房屋遭到破壞、垃圾堆滿地的新聞,房東難免膽戰心驚,總不希望發生在自己身上。

不過,租霸與惡房客畢竟是少數,如果想避免糾紛,甚至是天天跑法院的窘況,就應該更仔細研究合約條文。房東們往後在簽約時,務必要注意這些小細節!若是遇到下列幾種常見情況,我們也提供正確的處理方式作為參考。

房客欠租、拒絕搬遷,應該怎麼處理?​

最常見的租屋糾紛,就是「積欠租金」。有些房客會用各種理由如「工作太忙忘記」、「薪資還沒下來」、「臨時有用錢需求」等方式,延後支付房租。久而久之便開始拖延繳交租金,甚至是完全無法聯繫。這時候房東就該注意了!

根據《土地法》第100條第3項,房客積欠的租金在抵扣押金後,若超過兩個月以上,房東可以訂一個期限,並透過簡訊、Line訊息、存證信函等方式,提醒催告房客支付租金。若對方持續不理會,可以再寄送第二次存證信函,表示終止租約,才能依約解除租賃關係。

另外,房東千萬別自己趕走房客!特別是換門鎖、斷水電、進入屋內清空房客物品,很有可能會觸犯強制罪、侵入住居罪,甚至遭反告竊盜及毀損罪。真正合法有效的方法是,到各縣市地方法院提出民事訴訟,要求房客返還房屋及積欠租金,透過強制執行讓房客遷出。

房客留下物品、垃圾,如何要求賠償?​

通常到了這個階段,房客大概也已經有欠租、失聯的情況了,處理方式就如同上述,房東一樣要先通知房客終止租約(如張貼公告在房門、寄送存證信函),並要求對方在期限內完成點交房屋。

如果過了通知期限,對方仍然不予理會,房東可依《租賃住宅市場發展條例》第12條規定,要求房客取回遺留物品。如果房客持續不回應,房東就能依法進行清理、收回房屋,清潔處理費用扣除押金後,房東可以向房客要求支付不足的部分。

自保合約應該怎麼簽?

房東在簽約時,應選用內政部頒訂的《住宅租賃契約書》範本,避免部分條文抵觸新制而無效。另外,建議房東可以將租約進行公證,若房客違約使用房屋,房東便能持租約向法院聲請強制執行,不必再經過漫長法律訴訟程序,算是較能節省時間心力的方式。

租約到期後,房東也請記得向房客詢問續約需求,重新再簽訂一份租約。避免僅以口頭約定延約(特別是未提及到期時間),以免租賃關係變成「不定期契約」,遭限制收回房屋的權利。如果想防範家具設備遭破壞,可以在簽約時就附上屋況照片,提供房客返還房屋的對照,避免發生糾紛。

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